マンション営業の仕事が「きつい・ブラック・激務」といわれる理由

マンション営業の仕事内容と、なぜマンション営業は「ブラック・激務・きつい仕事」と言われるのかを解明する記事。

就活・転職者のよくある以下の質問すべてに対応しています。

1. マンション営業って激務ランキングの上位にいるけど、なんでそんなに忙しいの？
2. マンション営業ってそもそも何してる？仕事内容は？
3. マンション営業って年収高い？

それでは進めていきましょう。

マンション営業の仕事内容

マンション営業の仕事内容といえば、社会人であれば誰しもが想像つくハズ。

なぜなら、

うざい営業電話が毎日のようにかかってくるから（苦笑）。

「マンション投資いかがですか？」みたいなやつ。とくに私のように名刺をあちこちでバラまく職業だと、もう時間帯をとわずかかってきます。

勧誘といえば昔は「①新聞」「②生命保険」「③宗教」が３大ウザ勧誘だったのですけど…

ここ10年くらいはマンション投資の勧誘がダントツでうざいですね。

さて、

よた話はここまで。まずマンション営業の仕事内容をざっくりと。

マンション営業は誰に・何を売るのか？

「マンション営業」といっても実はマンションだけを売っている訳じゃありません。マンションをメインにしているだけで、基本は何でも売るのです。

ざっくり整理すると以下のとおりの仕事というか、売らなければいけない商品あり。会社の規模が小さければ小さいほど何でも売っています。

川下の消費者に近ければ近いほど「ツライ×激務×ブラック」な仕事になる傾向。

ステップ①見込み客の発掘 → アポ取り

顧客ゼロの新入社員はまず、見込み客を探すことから始まります。

これは会社ごとにマニュアルがあり、マンション営業はざっくりと以下の方法で見込み客を発掘します。

1. テレアポ・突撃お宅訪問（マンション投資にありがち）
   ・会社の営業マニュアルにそって、電話帳なり何かの名簿を手にして電話しまくります。もしくはアポなしで直接、お宅訪問をします。わたしは電話を受ける側なのですが、WEBサイトに公開している問い合わせ電話番号に、不動産会社やマンション投資会社からしょっちゅう電話かかってきます。
   ・たいていの場合は軽くあしらわれて終わるでしょう。100件チャレンジして1件でもアポがとれれば凄いです。
2. ビラ配り、ダイレクトメールなど
   ・新聞の折込みとか、ビラを配るとか、DMをするとか、見込み顧客がくるのを待つというもの。毎日のチラシ準備やDMの文章を書くのに追われて、しかもそれを365日やるわけだから激務になってあたり前。
3. いろいろな会合に出席して後日アポ
   ・上級者の不動産会社・営業マンはこっちのパターンのほうが多いかもしれません。さまざまな種類のオフ会に出席して名刺をゲットし後日アポイントを申し込む、というパターン。
   ・とくに起業家のパーティーとか、医師のパーティーとか、大企業サラリーマン中心のパーティーとか、カネを持っていてなおかつ忙しい人が集まる場所におおく出席しています。わたしの参加したことある勉強会にはかならずマンションや証券会社の営業マンがまぎれていました…
   ・この手の会合は基本的に18:00以降に開かれるため、参加してるだけで激務になりますね。
4. 友人・知人をあたる、紹介など
   ・最もアポイントが取り易い手法ですが、友人が減るので最終手段と心得ておきましょう。ちゃんと実績を出している不動産会社・営業マンは知り合いには頼らずあくまで新規で顧客を開拓してます。
   ・あるいは既存の顧客からの紹介などもよくあるパターン。顧客をうまく開拓し、ちゃんとした仕事をすれば別のヒトを紹介してもらえるチャンスになる。
5. その他なんでも
   ・とにかく見込み客にアプローチできるのであれば、何でもありです。女性であれば女性の魅力（何のことだ？）を使っても大丈夫です。違法ではありません。

ステップ②投資用マンションなどの紹介

投資用マンションは単価の高い商品であるため見込み客を発掘することすら難しいのですが、その後もさらなる試練が待っています。

見込み客にアポイントを取り、囲い込む営業努力をします。アポイントをとって商品説明に行ったりイロイロな手法があります。

そして、

投資用マンションが売れないとわかれば、あの手この手でいろんな商品の勧誘をします（たとえば生命保険の勧誘とか）。

ここでも会社の営業マニュアルに沿ってやればいいのですが、それだけでは顧客を獲得するのは難しいでしょう。

あなたの営業力がためされる場面です。

マンション営業にかぎらず、どんな業界でもそうですが営業には答えがありません…「営業のコツを教えてくれ！」といわれても困ります。

あなたの信じるやり方で好きなようにやれば良く、どんなやり方をしようと成果をだす営業マンが偉いのです。究極の結果主義ですね。

ステップ③契約をとれるまで繰り返す

あとは契約が取れるまでステップ①とステップ②を繰り返すだけ。

マンション営業の仕事内容はシンプルな作業の繰り返しなのです。つまり慣れてしまえば仕事自体は別にきつくも何ともありません。流れ作業です。

ステップ④顧客をゲットしたら、見込み客を紹介してもらう

うまく新規開拓に成功して契約ゲットできたら営業マンとして一歩前進。

カネのなさそうなサラリーマンであれば、投資用マンションをMaxで2戸ほど購入したらもうそれで終わりでしょう。

が、

ここで「はい次いこう！！」では三流のマンション営業マンです。できるだけしつこく付きまとって、あらたな見込み顧客を紹介してもらいます。

あるいは、

カネのありそうな医師や弁護士・税理士の顧客をゲットしたら、投資用マンション・別荘やリゾートをできるだけたくさん購入してもらえるように仕事します。見込み顧客も紹介してもらいます。

そうすることでドンドンあなたの営業成績を拡大していくのです。

もちろん、

その間にもステップ①、ステップ②を繰り返しつつ新規顧客を開拓する努力をしていけば、またたくまに売上は増えていくでしょう。

追加の仕事

実際にはこれに加えて会社ごとの決まりがあり、朝7時には出社しなければならないとか、18時に会社にもどって一日の報告会および“ツメ”があるとか、毎月の締め日に営業ノルマ未達だと”ツメ”が行われたりとか…

会社ごとに細かい規律があります。

マンション営業が「きつい・激務・ブラック」と言われる理由

上述したように、

仕事内容だけをみるとマンション営業は激務になりようがないのです。

が、

別の理由によって「きつい×ブラック×激務」のツライ仕事になってしまいます。それでは理由についてみていきましょう。