サラリーマンの不動産投資にありがちな失敗事例。
不動産投資・マンション投資で稼ぎたいなら、営業マンや不動産コンサルタントはすべて敵だと考え、ご自身で勉強してください。
不動産の営業マンや不動産コンサルタントは顧客のためになるようなことは何もしません。
なぜなら、
彼らの給料はコミッション制であるうえ、そのコミッションは売り手から支払われるから。売った不動産の手数料から一定の額を会社がもっていき、営業マンは残りを受け取る仕組み。
たとえば仲介手数料が500万円であれば…
会社が450万円をもっていき50万円は営業マンの給料になる、みたいな感じ。
そんな給与体系では自分の生活をまもるために、手数料のおおい不動産（つまり売れないような最悪の不動産）を売りまくるしかないのです。優良不動産はだまってても売れますし、そもそも会社が自分で運営するハズ。
とにかく売らなきゃ！！
粗悪品こそ売りまくる（実入りがいいから）！！！
ダマされる客が悪い！！！！
こういう営業マンや不動産コンサルタントしかいません。心優しいヒトはたいてい耐え切れなくなって仕事辞めます（苦笑）。
【まとめ】サラリーマンが不動産投資に失敗しないための方法
これまでのサラリーマンが不動産投資に失敗する事例からみる、失敗しないための方法まとめ。
不動産投資が決して100%悪いとは言いません。資金繰りショート＝自己破産することはめずらしく、トータル百万円ほどのダメージで済む場合がほとんどだからです。
でも、やるのであればちゃ〜んと勉強しましょうという話です。とある不動産投資ブログのヒトみたいに「買ったらほっとけばいい！不労所得バンザ〜イ」などと勘違いしないようにご注意ください。
- 不動産投資では節税できないことを知る
→ 失敗事例1へ - バカにならない管理費・経費が必要なことを知る、しっかり計算する
→ 失敗事例2へ - 家賃収入だけでなく税金も引いた上で利益を考える
→ 失敗事例3へ - 家賃の想定相場を知る
→ 失敗事例4へ - 高値づかみしていないかを調べる、複数の業者から相見積もりをとる
→ 失敗事例5へ - 不動産価格のロスをちゃんと想定計算する
→ 失敗事例6へ - 株式投資と不動産投資は根本的に違うことを知る
→ 失敗事例7へ - 修繕計画に偽りがないか、ちゃんと現地に行って調べる
→ 失敗事例8へ - 数年くらい利益でるのはあたり前、10～20年後にどうなっているかをシュミレーションする
→ 失敗事例9へ - 空室率の計算がおかしくないか、ちゃんと現地に行って調べる
→ 失敗事例10へ - 借り入れ額は少ないに越したことはない（不動産投資は超薄利・ハイリスクであるため）
→ 失敗事例11へ - 建替え・出口戦略をあらかじめ作っておく
→ 失敗事例12へ
日本で不動産投資やマンション投資をすると不動産価値がどんどん下がっていくのがあたり前。それをちゃんと踏まえた上で利益計算しましょう。
海外の不動産投資ならOK
わたしはとある事情で、東南アジアで不動産（マンション）を購入しようとしたことがあります。
そのときに驚いたのは、
ちゃんと売り手側と買い手側にエージェント（営業マン）がつくこと。
つまり、
- 売り手のエージェントは、売却したいヒトの利益を最大化する（手数料発生）
- 買い手のエージェントは、買取したいヒトの利益を最大化する（手数料発生）
というようにファンクションがわかれているのです。
ところが日本って不動産業者が買うほうも売るほうもやるから、買い手よりも売り手の利益を優先させてしまうのですよね。不動産を売りたいヒトから手数料をもらって成り立つわけですから。
話はそれましたが、
不動産投資の王道というか、これしかない稼げる方法って、
- 需要（人口）が伸びる国や地域で、
- 割安に買う
- ふるくなっても高確率で不動産価格が上がるので、しばらく賃貸収入を得たら売ってキャピタルゲインを得る
- 途上国の投資であれば為替差益も期待できる
というだけのこと。だったら日本みたいな人口減の国じゃなくってほっといても人口が増えるアメリカとか東南アジアに投資すべき（当時はすでに割高だったのであきらめましたが…）。
あとは国だけじゃなくて人口が伸びる地域もしっかりと見極めて、マクロとミクロの目が必要なのですよね。
あぁ、考えれば考えるほど不動産投資ってめんどくさぇ～～。
不動産投資にお金をまわすのであればフツーに日経225買っとくかな。
相場もみなくてよいし、家賃滞納とか、台風とか、地震とか、修繕とか。投信や株であればめんどくさいことも無いので。
化学メーカー営業でよかった…
ムリに売らなくてもいいし、
粗悪品を売る必要もない、化学メーカー営業ってすばらしい職業だと再認識。
不動産営業や生命保険の営業のように不要なモノを売るのとは世界がまったく違いますね…
